O novo proprietário de uma unidade condominial pode ser incluído no polo passivo da execução de sentença, mesmo que não tenha feito parte do processo na fase de conhecimento

O novo proprietário de uma unidade condominial pode ser incluído no polo passivo da execução de sentença, mesmo que não tenha feito parte do processo na fase de conhecimento. Cabe-lhe direito de regresso contra o alienante do imóvel.

Decisão neste teor foi proferida pela 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná (Apelação Cível n. 285.333-2), relatada pelo desembargador Carlos Mansur Arida. Explica o relator que em execução de sentença de taxas condominiais, os executados apresentam exceção de pré-executividade alegando não serem parte legítima para figurar no polo passivo, porque não haviam sido incluídos no processo durante a fase de conhecimento.

O condomínio, localizado na cidade de Londrina, PR, redarguiu que a dívida é propter rem e sempre recai sobre a unidade autônoma do condomínio. O juiz de primeiro grau acatou a tese de que a sentença que condenou ao pagamento das taxas condominiais em atraso “só pode atingir aqueles que fizeram parte daquela condenação” e extinguiu a execução de sentença.

Fundamentando o acórdão, o desembargador Carlos Mansur Arida pondera que “a dívida decorrente de despesas condominiais tem caráter propter rem, e no caso de não cumprimento da obrigação de pagar pelo condômino responsável, o próprio imóvel vem responder por esta dívida, pois os demais condôminos do mesmo conjunto residencial não podem sofrer o constrangimento de pagar a cota parte do condômino inadimplente. Há aqui uma questão de

valoração social e de incidência de ônus real”.

Prossegue o relator: “O fato do imóvel ter sido vendido diversas vezes, não tem o condão de prejudicar a cobrança ou a execução da sentença condenatória, quando se verifica que no ato do ajuizamento da ação, os proprietários do imóvel eram realmente aqueles que figuraram no polo passivo da ação e que venderam o imóvel no decorrer desta.”

Didaticamente enfatiza o magistrado: “duas premissas são essenciais para que seja considerada a execução contra os novos proprietários: (i) A do artigo 568, inciso III, do CPC que dispõe que: são sujeitos passivos na execução, o novo devedor que assumiu a obrigação resultando do título executivo e (ii) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que no caso de transferência da unidade autônoma do condomínio sem a quitação das taxas condominiais em atraso, responde o novo adquirente pela dívida, ressalvando-se o direito de regresso contra o alienante do imóvel”.

Entende ainda o relator que, no caso de não participação do novo proprietário no polo passivo da execução, “nada impede que o imóvel venha a ser penhorado para que se dê total cumprimento à execução e o novo proprietário suporte a dívida originária das despesas pró-rata da qual faz parte”.

De um modo ou outro, direta ou indiretamente, responde ele pela dívida de condomínio. O que não é admissível – arremata – é desvincular a cota da unidade, “em prejuízo do rateio das despesas, acarretando locupletamento e vantagem indevida dos proprietários do imóvel inadimplente”.

Votaram com o relator, a favor do condomínio, os desembargadores Shiroshi Yendo e Guilherme Luiz Gomes.