Por Daniela Fialla Tavares – Advogada OAB/PR n° 60.298

Quando tratamos de alteração de fachada, muitos condôminos e síndicos possuem a dúvida dos limites das modificações na unidade condominial para que não haja nenhuma violação das normas do condomínio. Afinal, como saber se há alteração de fachada em cada caso específico?

Inicialmente a pretensão do condômino não poderá afetar a área comum ou a fachada do condomínio. As regras específicas para cada condomínio se encontram na Convenção Condominial ou em seu Regimento Interno. Antes de começar qualquer mudança ou reforma em sua propriedade, o condômino tem que ter conhecimento das regras do condomínio para saber dos seus limites.

O Código Civil prevê em seu artigo 1336 inciso III: que: “São deveres do condômino: não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Também, a Lei do Condomínio (4.591/64), em seu artigo 10°, também trata de proibições: I – alterar a forma externa da fachada; Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; (…)

Para que não haja a alteração na fachada, o condômino sempre tem que pensar na harmonia do condomínio, não podendo destoar a sua unidade das demais. A estética do condomínio é fundamental para a sua valorização, e por isso deve ser preservada. Também, a área comum do condomínio não pode ser apropriada de forma particular para algum condômino, sendo que a estrutura do condomínio deverá ser respeitada em sua integralidade.

Para que o condomínio permita ou proíba alguma alteração de fachada, a regra precisa estar consolidada na Convenção do Condomínio, sendo necessária uma assembleia para aprovação de novas mudanças. Caso a Convenção não disponha do quórum necessário para aprovação da obra, deve-se respeitar o previsto no Código Civil, em seu artigo 1.341, paragrafo 1°, que prevê o quórum de 2/3 dos condôminos para realização de obras voluptuárias. É importante que as mudanças fiquem registradas até mesmo para evitar problemas futuros com o condomínio e com ações judiciais que possam vir a ter, pois quanto mais claras forem as regras, melhor é para todos.

Se mesmo com todas as regras estabelecidas, algum condômino cometer infrações com relação à alteração de fachada, o primeiro passo para o condomínio é enviar uma notificação para a unidade infratora comunicando a violação da regra condominial e ofertando um prazo determinado para que o morador desfaça o que está prejudicando o condomínio, sob pena de aplicação de multa.

Caso o morador não cumpra, o condomínio deverá multar a unidade infratora com fundamentação nos artigos 1336 e 1337 do Código Civil e artigo 10 paragrafo 1° da Lei 4.591/64.

Importante ressaltar que o parágrafo 2°, artigo 1.336 do Código Civil prevê que se o valor da multa não estiver estipulado na Convenção, não poderá ser superior a cinco vezes o valor da contribuição mensal, sendo que o valor deverá ser deliberado em assembleia geral e aprovado por 2/3, no mínimo, dos condôminos restantes.

 Também, no mesmo sentido, prevê o artigo 1.337 do Código Civil, que na ausência de norma punitiva autorizando a multa na Convenção, deverá ser realizada uma assembleia para autorizar a referida penalidade, devendo ser aprovada por 3/4 dos condôminos restantes. 

Enviada a multa, se mesmo assim o morador se recusar a cumprir o disposto pelo condomínio, é cabível ação judicial para discussão do caso. 

Ajuizada a ação judicial e sendo do entendimento do juízo que houve alteração da fachada do condomínio, o condômino infrator deverá cumprir o que ficar determinado em juízo, sendo que deverá arcar com todas as custas necessárias para tanto, ficando sujeito até mesmo a pagar uma multa diária estipulada caso demore a cumprir a determinação judicial.

Também, é direito do condômino, caso entenda que não há alteração de fachada, ingressar com uma ação judicial contra o condomínio, situação na qual serão analisadas todas as provas juntamente com a Convenção Condominial para verificar se houve a referida alteração. 

Assim, conclui-se que quanto mais clara e completa for a Convenção, menos problemas o condomínio terá com relação à alteração de fachada. Vale lembrar que o condomínio é formado por várias regras para ser exercido o direito de propriedade de vários titulares em conjunto com o direito comum de um mesmo bem.