Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Podem ocorrer em prédios novos (por falhas na construção da obra) ou antigos (devido falta de conservação ou desgaste pelo tempo). Quando surgem, resultam em muita confusão e o grande desafio, além de consertar os estragos, é determinar a origem ou causa do problema e, consequentemente, quem paga a conta.

Infiltrações e vazamentos podem ocorrer entre unidades autônomas ou entre estas e as áreas comuns do edifício. É necessário conhecer bem a estrutura do prédio e, para identificar a origem, na grande parte das vezes, só é possível após quebrar as paredes.

São duas as redes de encanamento do condomínio:

Horizontal: fica entre a coluna e a unidade autônoma. Quando causa algum problema, a responsabilidade é do proprietário da unidade autônoma. A questão é resolvida na esfera particular, entre os condôminos envolvidos. Quem ocasionou ou sofreu o dano na origem deve efetuar os consertos necessários e indenizar qualquer outro prejuízo sofrido pelo vizinho.

Vertical: leva a água e o esgoto por todos os andares, ou seja, é de uso comum e quando dá origem a algum vazamento ou infiltração, todos os condôminos pagam o reparo – o condomínio conserta e indeniza os danos.

Papel do síndico

Muitas vezes, quando há vazamento horizontal, o síndico é acionado. Embora não seja obrigação do condomínio resolver o conflito, o gestor pode fazer a mediação objetivando uma conciliação entre as partes envolvidas.  

Após tentativas amigáveis de conciliação, o morador lesado pode notificar o condômino causador via notificação extrajudicial. Não surtindo efeito, pode procurar um advogado ou até mesmo ingressar com uma ação no juizado especial cível competente. Nos casos de litígio, geralmente um perito é nomeado para avaliar a causa do estrago. O laudo será fundamental para a decisão do juiz. 

A responsabilidade de reparar e indenizar os danos independe da culpa do causador – é a chamada “responsabilidade objetiva”. Não se indeniza por ser culpado, e sim por ser responsável por qualquer dano que sua unidade possa causar a terceiros.