Direito de uso privativo em área comum, com ou sem ônus, não significa liberdade para construir ou para modificar a destinação do espaço

De leitor da coluna, recebemos consulta sobre o levantamento de edificações em partes comuns do condomínio, mas de uso privativo, fato que se repete com certa frequência e, por isso, do interesse de todos. Diz o seguinte (resumimos):

“Moro em apartamento localizado no primeiro andar de edifício recém-construído. Semanas atrás, o apartamento situado no pavimento térreo foi vendido, tendo o seu novo proprietário iniciado obras de reforma na área externa. Tais obras consistem na construção de um quarto de empregado com banheiro (puxadinho) e na execução de cobertura na área da churrasqueira. (…) Minhas dúvidas: 1) Pode o proprietário construir o que bem entender na área descoberta do térreo visto que tais estruturas não faziam parte do projeto original do edifício? 2) Esta área externa em volta do apartamento é considerada área privativa dele? 3)Em sendo área privativa, pode-se construir sem consulta prévia ao condomínio, visto que está aumentando a área do apartamento e modificando a estrutura do edifício? 4) Em sendo ilegal tal construção, poderia o condomínio mover uma ação contra o proprietário?”

Em muitos edifícios existem áreas comuns de uso privativo de determinados condôminos, em razão de serem inatingíveis sem se passar por dentro de uma unidade, ou por outros fatores físicos. Os exemplos mais corriqueiros são os terraços ou partes de terraços e as superfícies sobre o térreo da edificação, como no caso indicado.

As convenções de condomínio usualmente regulam tais espaços ditando que o condômino da cobertura e/ou da unidade vizinha têm direito de utilizar a área disponível, contudo sem lhe adquirir a propriedade, que continua a ser de todos, já que não perde sua natureza de área comum, com sua correspondente fração ideal de solo (sem destaque na fração geral comum do edifício).

Direito de uso, com ou sem ônus, não significa liberdade para construir ou para modificar a destinação do espaço. Portanto, no caso específico, o novo adquirente do apartamento térreo, com área de uso privativo em seu entorno, não pode construir ou levantar acessões naquele espaço, a não ser que tenha a aprovação do condomínio. Se comprovado que a cobertura da churrasqueira e a edícula para o empregado não comprometem a estrutura física nem a beleza arquitetônica do prédio e que foram atendidas todas as exigências técnicas e legais, em suma, que o adendo não prejudica mas beneficia o prédio, o quórum exigido para sua aprovação deve ser de 2/3 (dois terços) de todos os proprietários.

No entanto, como lembrado pelo consulente, as estruturas em construção vão comprometer a segurança dos apartamentos do primeiro pavimento, já que facilitarão o acesso de possíveis ladrões ou assaltantes.

Para impedir a obra não autorizada, não é necessário recorrer ao Judiciário de imediato. O síndico, no exercício de suas prerrogativas e de sua responsabilidade, pode obstaculizar a edificação, proibindo que materiais e operários ingressem no prédio com essa finalidade. Se houver resistência, aí, sim, o socorro judicial se tornará imprescindível, o que se fará mediante ação de nunciação de obra nova ou outra via que o advogado do condomínio julgar mais adequada. Se o síndico se omitir, qualquer condômino pode ajuizar a ação.