Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

A colocação de grade é necessária do ponto de vista da segurança dos moradores, não sendo, por isso, considerada alteração de fachada.

Pergunta interessante nos leva a discutir mais uma vez a questão de alteração de fechadas e ainda o que pode ser incluído nos “assuntos gerais” de uma assembleia:

“No meu condomínio foi feita uma assembleia para aprovação de pintura no prédio e assuntos gerais. Foi aprovado um orçamento para pintura (o que está correto). E foi também aprovado um orçamento de mais ou menos R$ l0.000,00 para colocação de grades na frente do edifício e uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada. A pergunta é: (1) nos ‘assuntos gerais’ podem aprovar um orçamento tão alto? (2) essas obras não são consideradas como alteração da fachada? (e portanto deveriam ter 100% de aprovação?).”

Quanto à primeira pergunta, a resposta é “não”. Nas assembleias ordinárias ou extraordinárias de condomínio, todos os temas de deliberação devem estar devidamente expressos no edital de convocação para que a decisão seja válida e, principalmente, exigível dos condôminos ausentes. É o que se infere da Lei do Condomínio (art. 24, caput), ao referir-se que à assembleia geral ordinária compete aprovar as “matérias inscritas na ordem do dia”.

A praxe de constar “assuntos gerais” como pauta de assembleia não atende, em princípio, a exigência da lei, razão por que se tem entendido que em “assuntos gerais” os condôminos só podem discutir os problemas gerais do 56 Luiz Fernando de Queiroz condomínio, mas não deliberar em caráter definitivo.

A irregularidade não é insanável. Basta que uma outra assembleia, devidamente convocada e com a ordem do dia expressa e específica, ratifique a decisão para que o problema esteja solucionado.

Quanto à segunda pergunta, entendemos que as obras de colocação de grades na frente do edifício não constituem uma alteração da fachada, no sentido de exigir-se quórum unânime para a validade de tal decisão (Lei 4.591/64, art. 10). A uma, porque não se trata de iniciativa de um só condômino, visando beneficiar-se com exclusividade de inovação no prédio. A duas, porque em princípio a colocação de grades só afeta o andar térreo do prédio, o qual, por ser diferente dos demais, tal como a cobertura, não forma um conjunto-padrão de equivalência uniforme, como os andares-tipo do edifício, em que uns têm de ser idênticos aos outros. A três, porque, mesmo que a grade efetivamente constitua uma modificação da fachada original, sua colocação é necessária do ponto de vista da segurança dos moradores, o que constitui razão para afastar qualquer impedimento de ordem legal, como vêm reiteradamente decidindo nossos tribunais.

Em hipóteses tais, o quórum mínimo exigível, no nosso entender, é o de 2/3 (dois terços) do total de frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção do condomínio.

Quanto à colocação de uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada, só podemos expressar nossos parabéns ao prédio, já que está se preocupando com a segurança das pessoas que entram e saem do edifício, evitando que haja acidentes e resguardando os proprietários contra possível ação de indenização. É exemplo que deve ser seguido por todos.