Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

De Londrina, PR, recebemos correspondência do advogado Luiz José de Almeida informando que os cartórios de protesto de títulos estão lavrando o protesto de cotas de condomínio, o que sinaliza uma redução da inadimplência. Comunicado conjunto dos cartórios do 1o, 2o e 3o Tabelionato de Protesto de Títulos daquela cidade foi encaminhado a administradoras e advogados de condomínios, junto com parecer do advogado Rômulo Cavalcante Mota, do Rio de Janeiro, publicado em 12/5/2003, dizendo o seguinte:

“Faço chegar às suas mãos fotocópia que discorre sobre a possibilidade do protesto de cotas condominiais com fundamento na Lei 9.492, de 10/9/1997, uma lei relativamente nova no ordenamento jurídico brasileiro que ainda não está sendo utilizada em sua plenitude e com certeza se constitui em importante instrumento de combate à inadimplência.”

Até o advento do novo Código Civil em janeiro de 2003, não víamos com bons olhos o protesto de cotas condominiais, pelo custo que representava, além de outros ônus para administrar o procedimento, após pago o título. Diante, porém, da redução da multa por inadimplemento para “até dois por cento” do débito, o que deixou os condomínios em situação dramática, somos levados a acreditar que o protesto seja mais um instrumento necessário para evitar o colapso do edifício, embora não o recomendemos.

De qualquer modo, o síndico que pretender se utilizar deste meio de coerção deve tomar algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais.

Rômulo Cavalcante Mota e os cartórios de Londrina, nesse ponto, recomendam:

1. Aprovação das cotas condominiais em assembleia geral ordinária ou extraordinária, com os valores fixados em real, acrescidos de multa e juros devidos.
2. Aprovação pela assembleia de autorização para que o síndico promova o protesto da cota ou das cotas condominiais e seus acréscimos, isentando-o de qualquer responsabilidade pessoal, e para que ele possa outorgar poderes à administradora ou a advogado para efetivar os protestos, se for o caso.
3. Registro da ata em cartório de títulos e documentos, para garantia e segurança. Para efetivar o protesto, o síndico deverá preencher requerimento ao cartório (modelo-padrão, de preferência), juntando cópia da convenção do condomínio, ata da assembleia que aprovou o protesto das cotas condominiais e planilha de débitos assinada.
4. Também a cidade de Londrina foi palco de cena que chocou a opinião pública nacional, quando a televisão mostrou a todo o país um edifício com 270 unidades (leia-se famílias) sem energia elétrica, cortada pela concessionária por falta de pagamento, em decorrência da inadimplência de quase 100 proprietários. Sem dinheiro para pagar as contas de água e luz, sem contar com outros recursos (cobrança garantida, empréstimos bancários), o síndico fez o que pôde, enquanto pôde.

Mesmo com o protesto das cotas, infelizmente, não se solucionará o problema da inadimplência nos condomínios. O protesto só produz efeito na primeira vez; uma vez protestado, o devedor não mais se preocupa com um segundo ou terceiro registro negativo.

Resta esperar que o legislador encontre uma solução adequada ao espírito do Código Civil, vale dizer, que coloque o coletivo e a comunidade em primeiro lugar, não permitindo que o interesse individual prevaleça sobre o todo.