Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

“Sou síndico de um condomínio de 60 apartamentos. O problema básico é que, por estarmos perto de universidade, temos no prédio algumas ‘repúblicas’ e consequentemente constantes e reiteradas reclamações de barulho (principalmente após as 22h). Habitualmente entramos em contato com o infrator, posteriormente aplicamos multa de 50% e até 100% do valor do condomínio e na sequência registramos boletim de ocorrência no distrito policial e informamos os pais dos ditos cujos e o proprietário dos imóveis em questão. Haveria alguma outra forma de coibir tais problemas? A multa prevista no Código Civil é autoaplicável ou teríamos que prevê-la na Convenção?”

O problema não é novo nas lides prediais, e já foi pior, com certeza. Décadas atrás, quando o condomínio dava seus primeiros passos no Brasil, era comum as pessoas se comportarem como se vivessem em casa, sem levar em consideração a proximidade de seus vizinhos. Tinham pouca experiência de viver em coletividade, não se atinando com as restrições que o direito alheio exige.

A pergunta transcrita constitui, de modo prático, um roteiro de ação para outros síndicos. O consulente já vem aplicando uma série de medidas progressivas visando a coibir o barulho excessivo. Começa com advertência, passa para multa, denúncia aos pais e proprietários, chegando até queixa-crime em delegacia de polícia. Poderia ainda mover ação judicial para que o juiz comine de pena pecuniária o infrator, ou para obrigar o locador do imóvel a exercer ação de despejo por infração contratual.

Regra geral
A propósito deste caso, lembra o Telecondo (fone: 41-3223-8030) que, por se tratar de locação de imóvel, deve ser observado o disposto na Lei do Inquilinato segundo a qual “o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza desta e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu” (Lei 8.245/91, art. 23, II). Significa dizer que o locatário deve cuidar do prédio com probidade, zelando e conservando-o tal qual o faria se fosse de sua propriedade, ou seja, respeitando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos.

A multa prevista no Código Civil seria autoaplicável ou teria que ser prevista na convenção? O descumprimento da obrigação de não utilizar as unidades autônomas (ou partes comuns) de modo prejudicial aos demais implica incidência de multa “prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais” (Lei 10.406/02, art. 1.336, § 2o), porém, “não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa” (idem).

Como se vê, o caminho mais curto para aplicar a multa será a adequação da convenção ou do regimento interno, fixando as circunstâncias em que poderá ser exigida. Tal procedimento evitará a necessidade de se convocar assembleia geral para deliberar sobre casos específicos toda vez que ocorrerem, haja vista o elevado quórum determinado pelo Código Civil.

Também o condomínio – ou qualquer condômino – poderá mover ação de indenização por perdas e danos, incluindo reparação por dano moral, se o barulho for de tal monta que cause prejuízo a qualquer morador.