Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Após ler artigo no jornal O Morador, ex-síndico formulou a seguinte pergunta, respondida pelo Telecondo (41-3223-8030). Sintetizamos:

1) No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia. Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta, foi uma luta difícil, que durou um ano e meio. Para alguns, tive que dispensar a multa dos [à época] 20%, pois nós precisávamos do capital para pagar a água e funcionários. Será que se fizerem uma assembleia pleiteando ressarcimento da multa, o condômino pode ser cobrado ou eu posso ser responsabilizado?

Resp.: No entender da advogada Inessa Kaminski Biermayr, do Telecondo, a questão restringe-se à possibilidade jurídica do atual síndico vir a cobrar do condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico, legalmente constituído, sempre atua como representante do condomínio; portanto, seus atos devem ser considerados atos “do condomínio” e não da pessoa física do síndico. Tais atribuições estão bem claras no novo Código Civil (Lei 10.406/02), que diz: “Art. 1.348. Compete ao síndico: (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (…) IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”.

Assim, não se encontrando nenhuma disposição na convenção ou ata de assembleia que impossibilite ao síndico realizar acordos, não há – em tese – qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário, é dever do síndico “defender os interesses do condomínio” (que, no caso, na época mencionada, seria obter receita para pagar a luz e os funcionários), sejam eles de natureza judicial ou não.

No entender da advogada, o condômino também não pode ser cobrado pela diferença. Uma vez que o condomínio, através do síndico, acordou o quitamento de suas obrigações, o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagara. Dada a quitação, não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor. Tal atitude, inclusive, pode geral direito a indenização na esfera cível, o que causaria mais dissabores e prejuízos à comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condômino, uma vez realizado, é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o débito seja parcelado, inovando-se o quantum devido. Pelo instituto da novação, aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado, e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Conclui o parecer: no caso em tela, nem o antigo síndico nem o condômino podem ser responsabilizados pelo perdão concedido pelo síndico em relação às multas. Uma advertência, contudo, caro leitor. No caso em comento, o síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas, cujo inadimplemento provocaria danos maiores ao condomínio, pela imposição de multas trabalhistas ou o corte de energia. Sacrificou um bem menor (multas de 20% devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte da luz ou multas salariais de 100%). Agiu em estado de necessidade, em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder, sim, pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio.