Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

A capacidade representativa e postulatória do síndico está condicionada à existência de um direito ou de um interesse comum a todos os condôminos ou que possa, direta ou indiretamente, afetar o condomínio como um todo.

Embora represente os condôminos, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, “o síndico não é parte legítima para representar os condôminos proprietários de garagens particulares”.

As aspas fazem referência a acórdão da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, ao julgar embargos de declaração (n. 0286221-1/01) movidos por edifício comercial de Curitiba contra a construtora que erigiu o edifício.

Relata o desembargador Nilson Mizuta sustentar o embargante que a autorização expressa dos condôminos para a propositura da ação encontra-se nas atas de assembleia do condomínio e que o síndico representa ativa e passivamente o condomínio, com poderes para praticar os “atos de defesa dos interesses comuns” (CPC, art. 123; Cód. Civil, art. 1.348, II). Porém, lembra o magistrado, a fração ideal correspondente a vaga de garagem está registrada em nome de seus adquirentes, não em nome do condomínio, não tendo aqueles participado da assembleia que autorizou o síndico a acionar a incorporadora. E conclui: “Logo, o síndico não possui legitimidade para o ajuizamento da demanda.”

Trata-se, como se infere, de vagas de garagem isoladas, com matrícula própria e registro exclusivo na circunscrição imobiliária competente. Não são vagas acessórias, ou espaços delimitados nas áreas comuns do prédio, sem fração ideal e sem matrícula.

Nestas vagas comuns, o interesse do proprietário 208 Luiz Fernando de Queiroz

confunde-se, em muitas circunstâncias, com o interesse do condomínio. Nas vagas que constituem unidade autônoma existe uma separação mais nítida entre as duas partes, devendo cada qual buscar sua própria defesa, como bem decidiu a 18ª Câmara Cível. Ou como diz Humberto Theodoro Júnior, citado pelo desembargador Nilson Mizuta, “legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito”.

O síndico, em princípio, representa o condomínio ativa e passivamente em juízo (Código de Processo Civil, art. 12, IX). Tal norma vem melhor explicitada no Código Civil em vigor, que, ao fixar-lhe as competências, em segundo lugar menciona a de “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (art. 1.348, II). Não se pode olvidar, entretanto, que a capacidade representativa e postulatória do síndico está condicionada à existência de um direito ou de um interesse comum a todos os condôminos ou que possa, direta ou indiretamente, afetar o condomínio como um todo.

Num edifício misto ou comercial, com alas de lojas, garagens, flats, salas etc., os conflitos podem surgir em função da complexidade do próprio planejamento arquitetônico do empreendimento, impondo-se consultar a convenção para verificar se o poder do síndico não sofre restrições ou se é dividido com subsíndicos.

Em qualquer hipótese, se a questão em jogo afeta o direito de propriedade dos condôminos, ou de parte deles, cada um terá legitimidade para agir em juízo, sem o concurso do síndico, que só defende os interesses comuns a todos, como já mencionado. Votaram com o relator os desembargadores Wilde Pugliese e José Aniceto.